Kündigung durch den Vermieter: VorlageGrund und Daten eintragen, Frist prüfen, dann drucken und mit Stift unterschreiben. Ohne Anmeldung, und nichts von Ihren Eingaben wird hochgeladen.

So schreiben Sie die Kündigung als Vermieter

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   Mieter, Wohnung und Daten eintragen

   Nennen Sie alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, die Anschrift der Wohnung und das Datum, an dem die Wohnung übergeben wurde. Geben Sie an, wann das Schreiben beim Mieter ankommen soll: Das Formular zeigt dann den frühesten Termin nach § 573c BGB und trägt ihn auf Wunsch ein.

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   Den Grund genau beschreiben

   Wählen Sie den Kündigungsgrund und beschreiben Sie den Sachverhalt konkret: bei Eigenbedarf, für wen Sie die Wohnung brauchen, in welcher Beziehung die Person zu Ihnen steht und warum gerade diese Wohnung. Später nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie erst danach entstanden sind.

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   Drucken, unterschreiben, zustellen

   Drucken Sie zwei Exemplare, unterschreiben Sie beide mit Stift und stellen Sie eines so zu, dass Sie den Zugang später zeigen können. Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht steht schon im Schreiben.

Was in die Kündigung gehört

• Ihr Name und Ihre Anschrift als Vermieter
• Die Namen aller Mieter und die Anschrift der Wohnung
• Das Datum des Schreibens
• Der klare Satz, dass Sie das Mietverhältnis kündigen, mit dem Termin und „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“
• Die Gründe der Kündigung, so konkret wie möglich, oder bei § 573a BGB der Satz, dass Sie die Kündigung darauf stützen
• Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht, seine Form und seine Frist
• Ihre eigenhändige Unterschrift; bei mehreren Vermietern die Unterschriften aller

Zustellen und den Zugang belegen

Wirksam wird die Kündigung, wenn sie dem Mieter zugeht, nicht wenn Sie sie abschicken. Planen Sie bei der Post ein paar Tage Puffer ein, vor allem am Monatsanfang.

Gut belegen lässt sich der Zugang, wenn Sie das Schreiben persönlich übergeben und sich den Empfang auf Ihrem Exemplar bestätigen lassen (dafür gibt es die Zeilen im Zustellvermerk), wenn Sie es per Einwurf-Einschreiben schicken oder wenn ein Bote es einwirft, der den Inhalt kennt und das später bezeugen kann. Bewahren Sie Ihr Exemplar und die Belege auf.

Kündigungen werden oft angefochten: lassen Sie sich beraten

Eine Kündigung durch den Vermieter wird häufig angegriffen, besonders wegen Eigenbedarfs. Schon ein ungenau beschriebener Grund, ein falscher Termin oder eine fehlende Unterschrift kann Monate kosten.

Lassen Sie das Schreiben im Zweifel vor dem Versand prüfen, zum Beispiel bei einem Verein für Vermieter wie Haus & Grund oder bei einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht. Mieter können sich beim Mieterverein beraten lassen.

Diese Vorlage ist nur für die ordentliche Kündigung einer Wohnung gedacht. Eine fristlose Kündigung, die Kündigung von Gewerberäumen und Sonderfälle wie Wohnheime oder möblierte Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung bildet sie nicht ab.

Was das Gesetz sagt

Form: Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Schriftlich heißt, dass Sie eigenhändig mit Ihrem Namen unterschreiben (§ 126 Abs. 1 BGB). Deshalb hat die deutsche Seite kein Unterschriftenfeld: Sie unterschreiben auf dem Ausdruck.

Grund: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (Nr. 1), wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Nr. 2) oder wenn er durch die Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Nr. 3). Bei Nr. 3 bleibt die Möglichkeit außer Betracht, durch eine andere Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen.

Begründung: Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben; andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB).

Frist: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Aus drei Monaten werden also sechs und später neun.

Zweifamilienhaus und Wohnraum in der eigenen Wohnung: In einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen; die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a Abs. 1 BGB). Das gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 573a Abs. 2 BGB). Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung darauf gestützt wird (§ 573a Abs. 3 BGB).

Widerspruch: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Der Widerspruch ist in Textform zu erklären (§ 574b Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn der Mieter nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung widersprochen hat; hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB). Der Vermieter soll deshalb rechtzeitig darauf hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB); das Schreiben enthält diesen Hinweis.

Zugang: Die Kündigung wird wirksam, wenn sie dem Mieter zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Deshalb rechnet das Formular mit dem Tag des Zugangs.

Wie das Formular rechnet: Als Werktage zählt es Montag bis Samstag; Feiertage, die von Land zu Land verschieden sind, zieht es nicht ab. Liegt der fünfte oder achte Jahrestag der Überlassung vor dem berechneten Mietende, rechnet es vorsichtig mit der längeren Frist. Beides führt eher zu einem späteren Termin als zu einem zu frühen. Prüfen Sie den Termin trotzdem selbst.

Weitere Regeln, die das Formular nicht prüft: Wurde an der Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung erst nach drei Jahren seit der Veräußerung berufen, in bestimmten Gebieten nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, für bestimmte möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters und für Studenten- oder Jugendwohnheime gelten Ausnahmen (§ 549 Abs. 2 und 3, § 573c BGB).

Schweiz und Österreich: In der Schweiz muss der Vermieter mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen kann (Art. 266l Abs. 2 OR); eine Kündigung, die dem nicht entspricht, ist nichtig (Art. 266o OR). Diese Vorlage ist dafür nicht geeignet. Die Regeln in Österreich habe ich nicht am Originaltext geprüft.

Das ist eine Zusammenfassung, keine Rechtsberatung.

• § 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung (gesetze-im-internet.de)
• § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs
• § 126 BGB: Schriftform
• § 130 BGB: Wirksamwerden der Willenserklärung
• § 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• § 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
• Art. 266l OR: Form der Kündigung (Schweiz, fedlex.admin.ch)