Untermietvertrag VorlageFür ein Zimmer in Ihrer Mietwohnung: Formular ausfüllen, Vorschau prüfen, drucken oder als PDF speichern. Ohne Anmeldung, die Daten bleiben in Ihrem Browser.
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Hinweis: Erstellt mit SnapPaperwork. Nur für ein Zimmer, das Sie selbst untervermieten dürfen. Vermieten Sie nichts ohne die nötige Erlaubnis und nutzen Sie den Vertrag nicht als Nachweis für eine falsche Anschrift.
So erstellen Sie den Untermietvertrag
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Die Erlaubnis klären
Fragen Sie Ihren Vermieter, bevor Sie das Zimmer anbieten, und lassen Sie sich die Erlaubnis schriftlich geben. Setzen Sie im Formular das Häkchen erst, wenn sie vorliegt, und legen Sie dem Vertrag eine Kopie bei.
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Zimmer, Miete und Kaution eintragen
Beschreiben Sie Zimmer, Einrichtung, die gemeinsam genutzten Räume und die Schlüssel. Tragen Sie die Miete einschließlich Nebenkosten und, falls vereinbart, den Anteil der Nebenkostenpauschale ein. Wählen Sie, ob Sie das Zimmer überwiegend möbliert in Ihrer eigenen Wohnung vermieten: Davon hängen die Kündigungsfristen ab.
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Prüfen, drucken, unterschreiben
Lesen Sie den Vertrag in der Vorschau, passen Sie die Hausordnung an und drucken Sie zwei Exemplare. Beide Seiten unterschreiben beide Exemplare mit Stift; jede Seite behält eines.
Was in einen Untermietvertrag gehört
- Die Namen von Hauptmieter und Untermieter und die Anschrift der Wohnung
- Welches Zimmer vermietet wird, die Einrichtung und welche Räume mitbenutzt werden
- Die Zustimmung des Vermieters der Wohnung (als Kopie in der Anlage)
- Beginn und, falls befristet, Ende der Mietzeit
- Die Miete, was an Nebenkosten darin enthalten ist und wann sie fällig ist
- Die Kaution und wie sie angelegt wird
- Die Hausordnung für das Zusammenleben
- Kündigung und Rückgabe des Zimmers
- Die Unterschriften beider Seiten
Tipps für die Untermiete
Halten Sie bei der Übergabe den Zustand des Zimmers und die Schlüssel in einem Übergabeprotokoll fest und machen Sie Fotos. Dann ist beim Auszug klar, was schon vorher da war.
Eine Nebenkostenpauschale ist einfach: Sie wird mit der Miete gezahlt und nicht abgerechnet. Rechnen Sie sie so, dass sie die tatsächlichen Kosten für Heizung, Strom, Wasser und Internet ungefähr deckt.
Sie bleiben gegenüber Ihrem eigenen Vermieter für die ganze Wohnung verantwortlich, auch für ein Verschulden Ihres Untermieters beim Gebrauch der Wohnung (§ 540 Abs. 2 BGB). Prüfen Sie deshalb, wen Sie aufnehmen, und lesen Sie Ihren eigenen Mietvertrag.
Endet Ihr eigener Mietvertrag, kann Ihr Vermieter die Wohnung auch von Ihrem Untermieter zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Sprechen Sie das mit Ihrem Untermieter offen an.
Was das Gesetz sagt
Erlaubnis: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen; das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 BGB). Fehlt die Zustimmung, zeigt das Formular einen Hinweis.
Möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung: Vermieten Sie ein Zimmer, das Teil der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung ist und das Sie überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten haben, gelten viele Schutzvorschriften nicht, etwa zur Mieterhöhung und zum Kündigungsschutz (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn das Zimmer dem Untermieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Für ein solches Zimmer ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB).
Andere Zimmer: Sonst ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig; für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Als Hauptmieter brauchen Sie dann ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB); für Wohnraum in der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung erlaubt § 573a BGB die Kündigung auch ohne berechtigtes Interesse, die Frist verlängert sich dann um drei Monate. Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 oder 3 abweichen, sind unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB). Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB).
Befristung: Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit endet mit Ablauf dieser Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB). Außer beim möblierten Zimmer nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB geht das nur aus einem der Gründe des § 575 Abs. 1 BGB, den Sie bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen; sonst gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Deshalb fragt das Formular in diesem Fall nach dem Grund.
Miete und Nebenkosten: Die Parteien können vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist (§ 556b Abs. 1 BGB).
Kaution: Sie darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Untermieter darf in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Sie legen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut an, und die Erträge stehen dem Untermieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Liegt die Kaution über dem Höchstbetrag, zeigt das Formular einen Hinweis.
Rückgabe: Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
Schweiz: Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 OR). Bei Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen, hinterlegt auf einem Konto oder Depot auf den Namen des Mieters (Art. 257e OR). Ein möbliertes Zimmer können beide Seiten mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer kündigen (Art. 266e OR); gekündigt wird schriftlich, vom Vermieter mit dem vom Kanton genehmigten Formular (Art. 266l OR).
Österreich: Die Regeln dort habe ich noch nicht am Originaltext geprüft. Der Vertrag nennt für Österreich deshalb keine Paragrafen und keine Fristen; prüfen Sie Ihren eigenen Mietvertrag und lassen Sie sich beraten.
Das ist eine Zusammenfassung, keine Rechtsberatung.
- § 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte (gesetze-im-internet.de)
- § 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
- § 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
- § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
- § 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters
- § 575 BGB: Zeitmietvertrag
- § 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung
- § 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 556b BGB: Fälligkeit, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
- § 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
- § 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters
- § 307 BGB: Inhaltskontrolle
- Art. 262 OR: Untermiete (Fedlex, Schweizerische Bundeskanzlei)
- Art. 257e OR: Sicherheiten durch den Mieter
- Art. 266e OR: Möblierte Zimmer
- Art. 266l OR: Form der Kündigung
Häufige Fragen
Brauche ich die Erlaubnis meines Vermieters?
Ja. Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der Wohnung keinem Dritten überlassen und sie nicht weitervermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Haben Sie nach Abschluss Ihres Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, können Sie die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Lassen Sie sie sich schriftlich geben und legen Sie dem Vertrag eine Kopie bei.
Welche Kündigungsfrist gilt für ein WG-Zimmer?
Für ein überwiegend möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der Sie selbst wohnen, ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB). Für andere Zimmer gilt spätestens der dritte Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Wählen Sie im Formular die passende Art des Zimmers; der Vertrag nennt dann die richtige Frist.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Nebenkosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 450 € Miete mit 120 € Nebenkostenpauschale sind das höchstens 990 €. Der Untermieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Liegt Ihr Betrag darüber, zeigt das Formular einen Hinweis.
Kann ich die Nebenkosten pauschal vereinbaren?
Ja. Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Bei einer Pauschale zahlt der Untermieter jeden Monat denselben Betrag mit der Miete, und es gibt keine Abrechnung. Tragen Sie die Miete einschließlich Nebenkosten ein und darunter den Anteil der Pauschale.
Kann ich den Untermietvertrag befristen?
Ja. Ein befristetes Mietverhältnis endet mit Ablauf der Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB). Außer bei einem möblierten Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung braucht eine Befristung einen der Gründe aus § 575 Abs. 1 BGB, den Sie bei Vertragsschluss schriftlich angeben; sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Das Formular fragt in diesem Fall nach dem Grund.
Warum steht im Vertrag nichts zu Mahngebühren oder zum Betreten des Zimmers?
Viele Abweichungen zum Nachteil des Mieters erklärt das Mietrecht ausdrücklich für unwirksam, und in vorformulierten Verträgen sind Bestimmungen unwirksam, die den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 BGB). Der Vertrag enthält deshalb nur Regelungen, die sich an den Gesetzestext halten. Weitere Absprachen können Sie unter „Weitere Vereinbarungen“ eintragen; lassen Sie sich dafür im Zweifel beraten.
Gilt der Vertrag auch in Österreich oder der Schweiz?
Für die Schweiz nennt der Vertrag die Artikel des Obligationenrechts zu Untermiete, Kaution und Kündigung (Art. 262, 257e, 266a, 266e, 266l OR). Die österreichischen Regeln habe ich noch nicht am Originaltext geprüft; für Österreich nennt der Vertrag deshalb keine Paragrafen und keine Fristen.
Werden meine Angaben gespeichert?
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