Besiktningsprotokoll för lägenhetAnpassa rummen, anteckna skick, mätarställningar och nycklar på tillträdesdagen och skriv sedan ut protokollet eller spara det som PDF. Utan registrering: det du skriver stannar i din webbläsare.

Så gör du ett besiktningsprotokoll

1. 1

   Välj inflyttning, avflyttning eller båda

   Med inflyttning och avflyttning på samma blad får varje punkt två kolumner. Vid avflyttningen jämför ni skicket med hur det var när hyresgästen flyttade in, och det är det enklaste sättet att se vad som har ändrats.

2. 2

   Anpassa rum och punkter

   Hall, vardagsrum, kök, två sovrum, badrum, balkong, förråd och allmän utrustning finns redan med. Byt namn på rummen, lägg till matplats, arbetsrum, tvättstuga eller garage och ta bort det som lägenheten inte har.

3. 3

   Gå igenom lägenheten tillsammans

   Hyresvärd (eller förvaltare) och hyresgäst går tillsammans, rum för rum, helst i dagsljus. Anteckna skicket på golv, väggar, tak och utrustning, och skriv var och hur stor en skada är. Du kan också skriva ut ett tomt protokoll och fylla i det för hand.

4. 4

   Avläsningar, nycklar och underskrifter

   Skriv ner mätarställningarna och räkna nycklar, taggar och fjärrkontroller. Anteckna vad som ska åtgärdas, av vem och till när. Skriv ut två exemplar, skriv under båda och skriv datum. Var och en behåller ett.

Tips för ett protokoll som håller

• Var konkret: ”två små hål efter plugg ovanför sängen” är bättre än ”väggen är skadad”.
• Ta foton med datum av allt som inte är i fullgott skick och spara dem tillsammans med protokollet.
• Skilj på normalt slitage (NS), brist och skada, så att det syns vad som är vad. Teckenförklaringen finns på protokollet.
• Skriv mätarnumret eller anläggnings-ID bredvid varje avläsning, så att inget blandas ihop.
• Räkna alla nycklar, taggar och fjärrkontroller: lägenhetsdörr, port, postlåda, förråd och tvättstuga.
• Skriv bara under det ni båda har sett. Om ni är oense om något, skriv det under anteckningar.

Vad betyder OK, NS, Brist, Skada och Saknas?

OK är fullgott skick. NS är normalt slitage, alltså det som hör till att man bor i en lägenhet. Brist är sämre skick än så, eller något som inte fungerar som det ska. Skada är skadat och ska åtgärdas. Saknas betyder att punkten inte finns i lägenheten. Protokollet beskriver bara skicket: det avgör inte vem som ska betala. Om skicket och kostnaden blir en tvist avgörs det utifrån hyresavtalet och lagen, inte av koderna i protokollet.

Vad lagen säger

Ingen svensk lag kräver ett besiktningsprotokoll vid in- eller avflyttning, och det finns ingen officiell blankett. Hyreslagen (12 kap. jordabalken) säger däremot hur lägenheten ska vara när hyresgästen får den: på tillträdesdagen ska hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, lämna lägenheten i ett skick som enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbart (12 kap. 9 §). Är den inte det kan hyresgästen bland annat få bristen avhjälpt, få hyran nedsatt och i vissa fall säga upp avtalet (12 kap. 11 §).

Under hyrestiden ska hyresgästen vårda lägenheten väl, och han eller hon ersätter skador som hyresgästen själv, hushållet, gäster eller hantverkare orsakar genom vållande eller vårdslöshet. Skador ska anmälas till hyresvärden, genast om det är brådskande, annars utan oskäligt dröjsmål (12 kap. 24 §). Ord som normalt slitage finns inte i lagtexten. Konsumentverket skriver att vad som är normalt slitage bedöms från fall till fall och att det är hyresvärden som ska bevisa att hyresgästen orsakat en skada. Det som slits av ålder och bruk, som tapetsering och målning, ska en hyresvärd i regel ombesörja med skäliga mellanrum (12 kap. 15 §).

Krav som bygger på hyresförhållandet, från hyresvärden eller hyresgästen, måste drivas i domstol inom två år från att hyresgästen lämnade lägenheten, annars är rätten till talan förlorad om inte annat har avtalats (12 kap. 61 §). Sveriges Domstolar nämner besiktningsprotokoll och foton bland det en hyresgäst kan skicka med som bevis till hyresnämnden. Därför är ett protokoll som båda har skrivit under användbart även om lagen inte kräver det.

Hyr du av en privatperson som hyr ut en villa, en bostadsrätt, en ägarlägenhet eller ett rum gäller sedan 1 juli 2026 privatuthyrningslagen (2026:772), som bland annat har liknande regler om lägenhetens skick vid tillträdet och om vård och skador. Hyresavtal som ingicks före den 1 juli 2026 enligt den äldre lagen (2012:978) styrs fortfarande av den. Deposition regleras varken i hyreslagen eller i privatuthyrningslagen. Regeringens promemoria Ds 2023:32 konstaterar att några lagregler om sådan säkerhet inte finns och att rättsläget är delvis oklart, så beloppet och återbetalningen styrs av ert avtal.

Kontrollerat den 29 oktober 2026 mot jordabalken och privatuthyrningslagen på riksdagen.se, Konsumentverkets sidor om att hyra bostad, Sveriges Domstolars sida om brister i bostaden och Ds 2023:32 på regeringen.se. Jag har inte läst den äldre lagen (2012:978) utöver de första paragraferna, och inga domar från hyresnämnden eller hovrätterna. Det här är en sammanfattning, inte juridisk rådgivning.

• Jordabalken (1970:994), 12 kap. Hyra (riksdagen.se)
• Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se)
• Konsumentverket: Dina rättigheter som hyresgäst
• Konsumentverket: Hyra bostad av annan privatperson
• Sveriges Domstolar: Om brister i bostaden behöver åtgärdas
• Regeringen: Ds 2023:32 Säkerhetsdeposition vid hyresavtal